Nhiều thị trường từng “nóng bỏng tay” vẫn chôn vốn của nhà đầu tư thứ cấp

Cách đây vài năm, khi thị trường bất động sản lên cơn sốt diện rộng đã có rất nhiều nhà đầu tư kiếm tiền tỷ trong vòng vài tháng, vài tuần, thậm chí qua 1 đêm. Những cuộc sang nhượng chóng vánh, kiểu bỏ tiền vào và rút ra ngay sau đó đã khiến thị trường bất động sản ở một số khu vực như Vân Đồn, Phú Quốc, Nha Trang, Đồng Nai…liên tục nóng lên.

Có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản đã lao vào cơn sốt và kiếm hàng chục tỷ đồng trong vòng vài tháng. Một mảnh đất được sang nhượng liên tục cho hàng chục nhà đầu tư thứ cấp khác. Đầu tư theo phong trào cũng nở rộ mạnh mẽ ở thời điểm thị trường nhà đất nóng sốt.

Và có một thực tế là bên cạnh các nhà đầu tư lướt sóng thành công thì nhiều nhà đầu tư thứ cấp đến hiện tại vẫn chôn vốn tại các thị trường đã từng “nóng bỏng tay”. Thậm chí, hiện nhà đầu tư rao bán dưới giá vốn mua vào cũng khó tìm khách mua lại.

Theo tìm hiểu, tại các thị trường nóng sốt trước đây như Nha Trang, Phú Quốc, Vân Đồn… nhiều nhà đầu tư thua lỗ nặng vì đầu tư kiểu lướt sóng, theo phong trào.

Cụ thể tại ở thời điểm tháng 4 tại Vân Đồn, khu vực một thời thu hút rất nhiều nhà đầu tư bất động sản, giá bất động sản đã có lúc giảm đến 35% so với thời kỳ sốt đỉnh cao, thua lỗ nặng không thể tránh khỏi.

Còn giá bất động sản tại Phú Quốc từ cuối năm 2014 đến năm 2017 đã bị thổi giá lên từ 2 đến 4 lần, sau đó giá giảm, nhiều nhà đầu tư không kịp rút tiền ra.

Tại thị trường Nha Trang, Khánh Hòa hiện cũng khá nhiều nhà đầu tư thứ cấp “mắc cạn” vì không bán được, thậm chí bán dưới giá vốn vẫn khó tìm người mua. Một vài nhà đầu tư chờ đợi đạt được mức giá mua vào (thời điểm sốt) nhưng đến hiện tại mức giá đó cũng chưa bằng.

Tại hội thảo diễn ra mới đây, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho rằng, 90% thất bại do đầu tư bất động sản theo phong trào. Nhiều người đầu tư vào rồi muốn rút ra ngay, kiểu như vài tháng rồi rút tiền ra ngay chắc chắn sẽ thua lỗ.

Vị Chủ tịch này cũng cho hay, vào thời điểm thị trường nóng sốt, nhà đầu tư thường quan sát địa phương không theo phong trào thì đều thành công. Thời gian qua, đầu tư ở Hà Nội hay TP HCM, dù vùng ven đều có hiệu quả, còn nếu theo phong trào thì rút vốn ra còn khó chứ đừng nói đến hiệu quả

Nên đầu tư trong bao lâu?

Ở thời điểm hiện tại, hầu hết những người trong cuộc đều cho rằng, nếu tham gia vào thị trường bất động sản thì nên nghĩ đến câu chuyện đầu tư dài hạn. Lúc thị trường biến động như hiện nay chắc chắn không còn là sân chơi của những nhà đầu tư lướt sóng hay nhà đầu tư chạy theo phong trào.

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế cho hay, tất cả các câu chuyện đầu tư luôn có nguyên tắc là phù hợp với khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Và 4 nguyên tắc nhà đầu tư cân tuân thủ.

Nguyên tắc 1: Đầu tư nhìn theo hướng trung và dài hạn; lướt sóng hay đầu cơ ở thời điểm này là rất khó.

Nguyên tắc 2: Không theo phong trào.

Nguyên tắc 3: Không dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Nguyên tắc 4: Đa dạng hóa kênh đầu tư.

Theo kinh nghiệm của những nhà đầu tư và của các chuyên gia, mỗi phân khúc đều có lợi thế riêng khi đầu tư. Ra hàng vào thời điểm nào để thu được biên lợi nhuận tốt phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Tuy vậy, có một thực tế là hầu hết những nhà đầu tư thu được biên lợi nhuận tốt, ổn định đa phần có thời gian đầu tư trung và dài hạn từ 3-5 năm, thậm chí có nhà đầu tư đầu tư trong vòng 7-8 năm mới ra hàng (tùy phân khúc).

Với phân khúc căn hộ, theo các chuyên gia có 3 giai đoạn để chốt lời tốt là: Trước khi bàn giao nhà tầm 3-4 tháng; sau khi bàn giao nhà và khai thác cho thuê một thời gian sau bàn giao, bán căn hộ chốt lời.

Như vậy, vòng đời để đầu tư một căn hộ mang lại lợi nhuận tốt mất tầm 3-4 năm. Dĩ nhiên, lúc thị trường tốt thì có những nhà đầu tư chốt lời căn hộ trong vòng 1 năm cũng có thể thu về 400-500 triệu (tùy căn hộ, vị trí). Riêng với bối cảnh hiện nay, việc đầu tư lướt sóng căn hộ là rất khó.

Ở phân khúc đất nền, đây được xem là phân khúc có lượng nhà đầu tư lướt sóng nhiều nhất, đặc biệt lúc thị trường nóng sốt.

Tuy vậy, trong vòng 2 năm nay, khi thị trường bất động sản chững lại, nhiều nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này chấp nhận phải mất ít nhất 2 năm mới có thể ra được hàng với giá tốt (đối với đất lẻ). Riêng đối với đất dự án thì vòng đời đầu tư phải mất tầm 4-5 năm, thậm chí 6 năm thì mới đạt hiệu quả đầu tư.

Đây cũng là lúc mà hạ tầng dự án cũng như cư dân kéo về lấp đầy thì việc ra hàng mới dễ dàng, chốt được giá tốt hơn. Hầu hết những nhà đầu tư xác định đầu tư dài hạn với phân khúc đất nền đều có dòng tài chính ổn định, ít sử dụng vốn vay ngân hàng, thậm chí không vay.

Họ chấp nhận “bỏ tiền” vào đất và lãng quên, chốt lời khi mức lợi nhuận đạt như mong muốn, ít nhất phải gấp 4-5 lần giá trị ban đầu mua vào.

Trên thực tế, có những nhà đầu tư đầu tư đất nền trong vòng 7-8 năm, lúc quay lại giá trị miếng đất đã khác “một trời, một vực”, dĩ nhiên họ phải là những nhà đầu tư có dòng vốn nhàn rỗi trước đó.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng: Theo các chuyên gia trong ngành, dù ảnh hưởng nặng nề của 2 đợt dịch Covid-19 nhưng đây là phân khúc có lợi thế, dư địa lớn để phát triển.

Trong vòng 5, 10 năm nữa, du lịch Việt Nam sẽ trở nên cạnh tranh và thu hút tầm cỡ thế giới. Theo đó, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn vẫn rót tiền vào đây. Nói như vậy, thì vòng đời đầu tư của phân khúc này có thể kéo dài từ 5-10 năm mới mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư.

Theo TS Cấn Văn Lực, bất động sản du lịch là một câu chuyện đầu tư lâu dài. Nếu quyết định đầu tư lâu dài thì bất động sản du lịch là một kênh đáng lưu ý.

Thời điểm hiện tại, bất động sản nghỉ dưỡng giá đang rẻ hơn, lãi suất thấp nhưng do tâm lý lo ngại dịch nên nhiều người e dè, nhưng nếu mua tính ra một vài năm nữa không có giá rẻ như hiện nay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tầm nhìn trung và dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư sinh lợi tốt nhất, an toàn nhất và có dư địa lớn nhất.

Về yếu tố sinh lợi thông qua giá trị, thị trường bất động sản trong suốt nhiều năm qua, chưa có cuộc khủng hoảng nào mà bất động sản giảm giá. Ngược lại, bất động sản vẫn tăng đều, bình quân từ 5-7%. Ngoài ra, bất động sản còn có khả năng sinh lợi khi khai thác kinh doanh để gia tăng thêm lãi.

NGuồn doanhnhan.vn-TT