Covid-19 bùng phát sát Tết khiến bất động sản năm 2021 đứng trước nhiều thách thức, có thể xuất hiện dấu hiệu suy thoái.

Những ngày cuối tháng Chạp, đại dịch một lần nữa bùng phát ở nhiều tỉnh thành khiến không khí ngày xuân chùng xuống. Việc khoanh vùng để cách ly tập trung, truy vết rốt ráo những điểm xuất hiện dịch bệnh đã ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều ngành nghề kinh doanh thời vụ Tết. Đối với ngành bất động sản, các doanh nghiệp đều phải đảo ngược kế hoạch kinh doanh để chuẩn bị cho tình huống khó khăn, nhằm ứng phó với đại dịch. Nhà đầu tư địa ốc cá nhân cũng đứng trước những do dự, băn khoăn mua nhanh hay chờ đợi.

Có hơn 20 năm hoạt động trong ngành tài chính ngân hàng và địa ốc, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định năm 2021 đặt ra nhiều thách thức cho thị trường bất động sản hơn năm ngoái. Chia sẻ với VnExpress, ông Quang nêu 3 kịch bản thị trường bất động sản có thể phải đối mặt từ Tết Tân Sửu trở đi.

Kịch bản tươi sáng

Xác suất xảy ra kịch bản này là 20%, tức không có nhiều kỳ vọng thị trường tươi sáng trong năm 2021. Điều kiện bức tranh bất động sản được tô hồng là Việt Nam kiểm soát Covid-19 tốt, tạo cơ sở để từ quý III mở cửa cho người nước ngoài đã tiêm vaccine nhập cảnh vào Việt Nam. Lãi suất cho vay duy trì ở mức ổn định và thị trường chứng khoán tăng trưởng từ khá tốt trở lên.

Nếu kịch bản tươi sáng này diễn ra, giá căn hộ sẽ tăng 15-20%, giá bất động sản liền thổ tăng 20-30% và giá đất nền tăng 25-35%. Trong bối cảnh diễn biến thị trường tích cực, mặt bằng giá căn hộ phổ biến trên thị tường sẽ chấp nhận mức 50-60 triệu đồng mỗi m2 ngày càng phổ biến hơn, tổng giá trị căn hộ 2-3 tỷ đồng sẽ chiếm lĩnh nguồn cung nhà cao tầng. Sau khi sàng lọc các chủ đầu tư kém uy tín, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có quãng đường di chuyển kết nối thuận tiện với TP HCM sẽ bước vào giai đoạn tiền hồi phục, các thủ phủ du lịch như Phú Quốc, Bà Rịa Vũng tàu, Lâm Đồng, Nha Trang, Quảng Ninh có thể thu hút đầu tư nhiều hơn.

Thành phố Thủ Đức thu hút nguồn lực đầu tư nhờ được tập trung kết nối hạ tầng. Đất nền vùng ven TP HCM tiếp tục trở thành kênh đầu tư yêu thích và lan rộng ra các tỉnh xa 100-200 km so với trung tâm thành phố. Nhà phố mặt tiền đường nhỏ khu trung tâm giá 30-40 tỷ sẽ xuất hiện nhiều giao dịch sau hơn một năm chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.

Kịch bản trung bình

Xác suất xảy ra kịch bản này là 65%, nghĩa là năm 2021 khả năng rất lớn thị trường bất động sản diễn biến chậm lại nhưng chắc chắn hơn so với năm 2020. Điều kiện xảy ra kịch bản trung bình là Việt Nam kiểm soát dịch vào cuối tháng 3/2021, tuy dịch còn xảy ra cục bộ một vài nơi nhưng vẫn khoanh vùng và phòng thủ an toàn. Lãi suất cho vay không biến động và thị trường chứng khoán ổn định.

Nếu xảy ra kịch bản trung bình, giá căn hộ sẽ tăng 5-9%, giá bất động sản liền thổ tăng 8-15% và giá đất nền tăng 10-20% trong năm 2021. Căn hộ cao cấp sẽ tiêu thụ chậm lại, căn hộ giá rẻ 1,5-2 tỷ đồng một sản phẩm được tiêu thụ tốt. Giao dịch căn hộ ở thị trường thứ cấp (sản phẩm đã mở bán trước năm 2020 và được mua đi bán lại) sẽ sôi động hơn năm 2020. Thành phố Thủ Đức sau khi tăng trưởng nóng thời gian qua sẽ có sự điều chỉnh mạnh trong những tháng cuối năm 2021. Nhà phố mặt tiền đường nhỏ khu ngoại thành TP HCM giá 12-18 tỷ sẽ giao dịch tốt.

Đất nền vùng ven, giáp ranh hoặc cách Sài Gòn 1-2 giờ bay sẽ hút vốn của nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, ăn theo các dự án khu đô thị lớn, khu công nghiệp, sân bay, cao tốc… Các thị trường bất động sản tỉnh có thể gây chú ý trong năm 2021 gồm: Bà Rịa Vũng Tàu, Bến Lức, Long Thành, Nhơn Trạch, Phú Quốc, Lâm Đồng. Quý III có thể đánh dấu sự trở lại của thị trường bất động sản Đà Nẵng với phân khúc đất nền, bất động sản liền thổ sau một thời gian giá bị điều chỉnh mạnh trên thị trường thứ cấp.

Kịch bản màu xám

Xác suất xảy ra kịch bản này là 15%, tức khả năng thị trường bất động sản giảm tốc hoặc suy thoái không quá cao nhưng kịch bản này vẫn đáng xem xét để có phương án dự phòng rủi ro. Xét theo quan điểm an toàn, xác suất rủi ro 15% nằm trong diện nên được cảnh báo sớm.

Kịch bản màu xám sẽ xảy ra khi số ca nhiễm Covid-19 vẫn tăng, đại dịch diễn biến phức tạp liên tục, có nhiều thách thức trong công tác phòng chống dịch bệnh. Lãi suất cho vay tăng 20-30% so với hiện nay và thị trường chứng khoán lên xuống thất thường.

Nếu xảy ra kịch bản màu xám, bất động sản cao cấp trở nên dư thừa, tồn kho lớn từ cuối năm 2020 chuyển sang, giá bán sẽ giảm 5-10% thông qua các hình thức khuyến mãi chiết khấu. Căn hộ trên thị trường thứ cấp (mở bán trước năm 2020) nếu giảm giá 5-10% sẽ dễ giao dịch hơn là giữ giá. Bất động sản liền thổ có thể giảm giá 5%, giá đất nền có thể tăng hoặc giảm 5% tùy vị trí.

Bất động sản nghĩ dưỡng tiếp tục gặp khó khăn, rủi ro nhất là condotel khi thị trường bất động sản giảm tốc trong bối cảnh đại dịch diễn biến phức tạp. Tuy nhiên đất nền vùng ven vẫn là kênh trú ngụ an toàn về tài sản. Nhà phố diện tích lớn sẽ gặp khó, đa phần giao dịch 4-8 tỷ .

Ông Quang cho biết thêm, dù diễn ra kịch bản nào, trước mắt đại dịch đang tác động mạnh mẽ đến tâm lý của người mua bất động sản để ở lẫn đầu tư, đặc biệt những ai đang có dòng tiền và chuẩn bị chọn kênh trú ẩn an toàn sẽ có sự do dự đáng kể. Trong quý đầu năm, nhiều khả năng xu hướng giữ tiền mặt để phòng thủ sẽ diễn ra mạnh mẽ. Các doanh nghiệp có thể phải tiếp tục đón kỳ nghỉ Tết dài nhất thập kỷ tương tự năm 2020 thậm chí lâu hơn. Đại dịch có thể hạ gục các doanh nghiệp bất động sản đang yếu thế, tồn kho và nợ xấu nhiều đồng thời khiến các ông lớn cũng phải dè chừng, thậm chí thắt lưng buộc bụng để phòng thủ, vượt khó.