Thị trường bất động sản đang lao vào cơn sốt khó hiểu, khắp nơi sốt đất, giá đất vọt tăng từng ngày. Cùng với đó là sự bùng phát “dự án ma” và tình trạng lừa đảo xuất hiện…
Cẩn trọng với “dự án ma”
Mặc kệ cảnh báo
Ảnh minh họa, 
Ngày 2-5 vừa qua, ngay sau kỳ nghỉ lễ dài ngày, UBND phường Phú Thuận (quận 7) đã ra thông báo liên quan đến những thông tin trên mạng xã hội về việc phân lô bán nền của một dự án tại khu phố 3.
“Hiện nay trên địa bàn phường không có dự án Khu dân cư Venica Garden. Để tránh tình trạng ảnh hưởng đến lợi ích và quyền lợi của người dân, khuyến cáo không mua bán, chuyển nhượng đất đai liên quan đến dự án mang tên Khu dân cư Venica Garden”, văn bản khẳng định.
Chúng tôi tìm trên internet, có rất nhiều thông tin quảng cáo dự án Venica Garden với 118 nền, diện tích các lô đất 50m2 – 76m2, giá bán từ 3 tỷ đồng/nền; dự án nằm cạnh sông và các dự án tỷ đô; chủ đầu tư là Công ty Kim Tây Nam…
Một tuần sau khi cơ quan công quyền phát cảnh báo, chúng tôi tìm đến dự án mang tên Venica Garden. Theo dẫn đường của nhân viên môi giới, đi vào con đường hết sức ngoằn ngoèo và hoang vắng, chúng tôi mới tới được khu đất trên. Khuôn viên khu đất xây tường bê tông, chưa làm hệ thống cấp thoát nước, điện, đường sá, vỉa hè.
Khi chúng tôi đến, nơi đây đang có nhiều nhân viên môi giới và khách hàng đến tìm hiểu dự án. Thông tin được cung cấp như sau: khu đất không làm dự án mà “phân lô tách thửa” theo Quyết định 60 của UBND TPHCM; sau này sẽ kết nối trực tiếp ra đường Huỳnh Tấn Phát thông qua hẻm 1135.
Hiện tại, phương thức thanh toán là ký “hợp đồng hợp tác đầu tư” sau khi thanh toán 50%, đúng 10 tháng sau nếu không có giấy chủ quyền, chủ đầu tư sẽ trả lại vốn cùng tiền phạt 20%. Trong danh sách nền đất phân lô trên giấy, theo nhân viên môi giới, hiện tại chỉ còn 13 nền chưa có chủ.
“Trong hợp đồng sẽ ghi “Dự án khu dân cư trong tương lai tại phường Phú Thuận” chứ không có tên thương mại, chẳng qua là khi bán hàng tự đặt để dễ truyền thông thôi”, nhân viên môi giới giải thích. Người đứng tên khu đất là ông L., ngụ đường Ba Tháng Hai, quận 10.
Cẩn trọng với “dự án ma” ảnh 1
Khu đất được chào bán dưới tên “Khu dân cư Venica Garden”
Quay trở lại UBND phường, chúng tôi cung cấp toàn bộ thông tin này cho ông Bùi Hữu Trung, Phó Chủ tịch UBND phường Phú Thuận. Khi chúng tôi hỏi vì sao phường đã ra thông báo mà vẫn diễn ra việc mở bán, chào mời từ cái gọi là “dự án Venica Garden”, ông Trung nói: “Đó là giao dịch dân sự giữa các bên. Chúng tôi khẳng định trên địa bàn phường không có dự án tên đó. Chúng tôi mong muốn thông tin báo chí nêu rõ, người dân trước khi mua bán liên quan đến khu đất cần phải liên hệ chính quyền địa phương để tìm hiểu thông tin về quy hoạch và tất cả các pháp lý liên quan”.
Xử lý không nghiêm?
Thực trạng trên đang xảy ra khá nhiều tại một số quận huyện. Vào tháng 4 rồi, UBND phường Linh Trung (quận Thủ Đức) cũng phát văn bản “về việc mua bán đất nền có dấu hiệu lừa đảo tại tổ 5, khu phố 6”.
Vị trí dự án được các đối tượng vẽ ra, rao bán là khu đất trống nằm ngay trong khu quy hoạch của Đại học Quốc gia TPHCM, đang chờ thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa.
Sự việc tương tự cũng xảy ra tại một khu đất 4.000m2 quy hoạch là công viên cây xanh, thể dục thể thao nằm trong hẻm 38 Nguyễn Sơn, phường Phú Thọ Hòa (quận Tân Phú), mà UBND phường cũng đã lên tiếng cảnh báo.
Sự bùng phát “dự án ma” diễn ra rầm rộ ở các huyện ngoại thành, như UBND huyện Hóc Môn đã tiếp nhận hơn 100 đơn trình báo của người dân; Công an xã Đông Thạnh và Nhị Bình phải làm hàng chục biển hiệu cảnh báo “dự án ma” cắm trên những khu đất bị rao bán.
Đặc biệt tại huyện Bình Chánh, ông Nguyễn Văn Tài, Phó Chủ tịch UBND huyện, cho biết phải cắm 500 biển báo khắp các xã để cảnh báo người dân, vì không có dự án nào như đang rao bán trên mạng internet.
Dưới góc nhìn pháp lý, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng sở dĩ bùng phát “dự án ma” là do pháp luật không nghiêm, như vi phạm của Công ty Alibaba xảy ra kéo dài thời gian qua, chứng cứ rõ ràng, nhưng không xử lý.
Từ đó, sự làm bừa xảy ra càng nhiều, dẫn đến mầm họa rất lớn cho xã hội mai này. TPHCM cần hình thành những tổ chức tư vấn pháp lý các dự án đang mở bán cho người dân nắm rõ, góp phần cảnh tỉnh khi tiến hành giao dịch nhà đất.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM: Xử lý hình sự để cảnh tỉnh người làm sai
Dẫn đến tình trạng trên, có thể nêu một số nguyên nhân: nhu cầu chính đáng và tâm lý muốn được sở hữu nhà, đất của người dân; tâm lý hám lợi của nhà đầu tư, sẵn sàng chấp nhận mua đất chưa có pháp lý với hy vọng sau này sẽ hợp thức hóa bằng cách nào đó.
Về phía chính quyền, đầu tiên, với trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM đã không theo kịp diễn biến thực tế; kế đó, có hay không sự tác động của các đầu nậu đối với cán bộ cấp cơ sở trong việc phân lô bán nền trái phép?
Đặc biệt, mô hình quản lý của các huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh như Bình Chánh, Hóc Môn không còn phù hợp, vì dân số tăng cơ học quá nhanh, kéo theo nhu cầu an cư quá lớn đã đẻ ra nhiều hệ lụy, trong khi bộ máy quản lý chỉ là cấp huyện.
Về mặt pháp luật, các quy định chồng chéo lẫn nhau hoặc không khả thi, dẫn tới sự phát triển đô thị lệch lạc, khó kiểm soát. Chẳng hạn, Nghị định 01 hướng dẫn Luật Đất đai cho phép tách thửa mọi loại đất, trong khi luật chỉ cho phép tách thửa đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
Ngoài việc phải khắc phục các yếu kém đã nêu, các cơ quan chức năng của TPHCM phải công khai về quy hoạch, về chương trình phát triển đô thị, các dự án phát triển đô thị, kể cả chỉ số về giá của thị trường bất động sản cũng công khai (các nước đã làm được việc này).
Chính quyền thành phố cũng phải trả lời dứt khoát đối với thông tin râm ran trong dư luận lâu nay (dẫn tới sốt đất) là Bình Chánh, Hóc Môn có lên quận được hay không? Việc công khai thông tin tối đa sẽ góp phần làm minh bạch thị trường, giảm thiểu những hậu quả đáng tiếc.
Để dập những “dự án ma”, cơ quan quản lý nhà nước phải kiên quyết xử lý, kể cả hình sự, những hành vi sai phạm pháp luật, nhằm cảnh tỉnh người cố tình làm sai, lập lại trật tự cho thị trường bất động sản nói riêng cũng như an ninh trật tự xã hội nói chung.
Luật sư TRẦN ĐỨC PHƯỢNG, Đoàn Luật sư TPHCM: Đây là sản phẩm của bong bóng bất động sản
Người người nhào vô mua mà không biết, hoặc chẳng cần quan tâm đến pháp lý của dự án, chỉ nghĩ đến việc chuyển nhượng và sinh lợi như thế nào mà thôi. Giống như một hình thức kinh doanh đa cấp, người này rủ rê người kia “lừa nhau” kiếm tiền, cuối cùng quả bóng đó rơi vào tay ai thì người đó sẽ ôm toàn bộ quả đắng.
Về mặt quản lý nhà nước, mặc dù Luật Đất đai quy định sử dụng đất sai mục đích sẽ bị thu hồi, nhưng thực tế chưa thực hiện. Đây là sản phẩm của bong bóng bất động sản. Hậu quả xã hội sẽ rất nặng nề, vì tiềm lực chui hết vào đất đai, ngành sản xuất dịch vụ phát triển lâu dài cho đất nước bị hụt hơi.
TS DƯ PHƯỚC TÂN, Trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị (Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM): Xây dựng nhà giá rẻ để bán, cho thuê dài hạn
Khi tiến hành khảo sát về tình trạng nhà ở xây dựng không phép và sai phép tại các vùng ven TPHCM, chúng tôi nhận thấy, do công nghệ thông tin phát triển, các quảng cáo về mua bán đất nông nghiệp giá rẻ bao luôn pháp lý tràn lan trên mạng đã gây hiểu lầm cho người dân, họ nghĩ là có giấy quyền sử dụng đất, thế nhưng thực tế chỉ là giấy tay, hoặc ủy quyền.
Những người mua, hầu hết là có nhu cầu thật, người thu nhập thấp, theo tâm lý người khác mua thì mình cũng mua, sẽ hợp thức hóa sau. Có những trường hợp người dân trong nội thành không có đủ điều kiện mua nhà đất, đã ra ngoại thành mua đất nông nghiệp không phù hợp với quy hoạch để xây nhà, giá khoảng 40% so với nhà đất có giấy chủ quyền.
Khi tiến hành xây nhà không phép trên đất không hợp pháp, dẫn đến việc cưỡng chế rất khó khăn, có những trường hợp địa phương cho che tạm để nán ở lại, nhưng rồi sau đó bản thân người dân cũng không biết dọn đi đâu để định cư.
Về giải pháp, theo tôi, đội ngũ thanh tra xây dựng phải củng cố, phát hiện và ngăn cản, cưỡng chế kịp thời; thứ hai là tổ chức tuyên truyền nâng cao nhận thức người dân; giải pháp quan trọng là xây nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ bán hoặc cho thuê dài hạn, mới giải quyết được bài toán nhà ở tổng thể cho người dân.
