Cò đất và Nhà môi giới bất động sản, anh là ai?

     ThS. Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản

Chuyên viên môi giới bất động sản là chủ thể trung gian giữa bên bán và bên mua, có nghĩa vụ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ họ cung cấp dịch vụ, hoặc cân bằng lợi ích cho cả hai bên; giúp hai bên mua và bán hoàn thành giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng và đảm bảo đúng theo trình tự quy định của pháp luật.

Môi giới là nghề được pháp luật thừa nhận và điều chỉnh theo Luật kinh doanh bất động sản và các bộ luật có liên quan. Họ có quyền và nghĩa vụ liên quan trong các giao dịch, chịu trách nhiệm về nội dung họ tư vấn cho khách hàng, đảm bảo tài sản được phép giao dịch, thực hiện giao dịch an toàn, đúng theo quy định của luật pháp hiện hành.

Theo quy định hiện nay, chuyên viên môi giới bất động sản phải có trình độ từ tốt nghiệp PTTH trở lên, phải trải qua quá trình học tập, nghiên cứu về môi giới bất động sản để hoàn thành việc thi cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định của nhà nước. Để thành công trong lĩnh vực môi giới họ phải am hiểu kiến thức về pháp luật liên quan đến bất động sản, thông thạo quy trình thủ tục pháp lý trong chuyển nhượng bất động sản; nắm chắc thông tin sản phẩm rao bán.

Ngoài ra, họ còn phải là người hiểu tâm lý khách hàng, kỹ năng giao tiếp và đàm phán tốt; am hiểu kiến thức về phong thủy, về tài chính; các kiến thức về marketing, quy hoạch, kiến trúc, xây dựng,… Họ phải biết và hiểu các thông tin kinh tế vĩ mô để đưa ra những nhận định chuẩn xác ít nhất là trong ngắn hạn về xu hướng của thị trường. Thù lao của môi giới theo quy định của Hợp đồng môi giới.

Cò đất cũng hoạt động tương tự như môi giới bất động sản. Tuy nhiên, ngành nghề này không được pháp luật công nhận và điều chỉnh. Họ có được thông tin về sản phẩm rao bán hoặc thông tin về khách mua. Hoạt động của họ đôi khi chỉ là “dắt mối” cho bên mua gặp bên bán. Họ thường né tránh, không chịu trách nhiệm về các rủi ro phát sinh do tư vấn sai hoặc không đầy đủ. Thù lao từ giao dịch có khi do họ nâng giá rồi hưởng chênh lệch hoặc theo tỷ lệ % giá bán.

Mục tiêu tối thượng và đôi khi là duy nhất của cò đất là xúc tiến để bên mua và bên bán chốt hợp đồng, sau đó họ nhận tiền hoa hồng. Nhiều khi họ đưa ra những thông tin sai lệch, thiếu chính xác chỉ nhằm mục tiêu lôi kéo người mua và thổi giá bất động sản để trục lợi cá nhân, gây bất ổn cho thị trường.

Tóm lại, hai đối tượng này khác nhau là do sự thừa nhận của pháp luật nhà nước và sự tuân thủ luật pháp trong các hoạt động môi giới. Ngoài ra, còn có sự chênh lệch về trình độ kiến thức chuyên môn, tính chuyên nghiệp cũng như thái độ và hành vi ứng xử trong công việc đối với khách hàng.

Thực tế hiện nay cũng có không ít “cò đất” có thái độ, kiến thức và tinh thần phục vụ không kém chuyên viên môi giới chuyên nghiệp, cái họ thiếu chỉ là Chứng chỉ hành nghề. Để có được Chứng chỉ đó họ cần trải qua một quá trình học tập, đào tạo, thi cử.

Còn chuyên viên môi giới bất động sản một khi để lòng tham lấn át lý trí, phát sinh những hành vi thiếu chuẩn mực, vi phạm pháp luật để trục lợi cá nhân thì chỉ trong tích tắc anh ta lại trở thành tay “cò đất” ngay lập tức.

Thiếu kiểm soát hoạt động môi giới sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội.

Luật kinh doanh bất động sản và các bộ luật có liên quan đến điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản nói riêng và kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung đã khá hoàn thiện. Các Nghị định, Thông tư hướng dẫn việc thực thi khá đầy đủ tuy nhiên vẫn chưa thể đưa hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp. Một mặt do không ràng buộc về giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, chưa có giải pháp để phát huy vai trò của nhà môi giới trong các giao dịch. Mặc khác, lực lượng chuyên trách để thanh tra và kiểm tra công tác thực thi luật kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn còn thiếu trầm trọng.

Một luật sư hay một công chứng viên nếu sai sót trong nghiệp vụ thì có thể khiến người mua tài sản mất trắng; còn một nhân viên môi giới sai cũng có thể khiến tài sản của cả một gia đình tích cóp cả đời bị mất đi, khiến cho một vài thế hệ trở nên khánh kiệt, nợ nần.

Hiện nay, môi giới bất động sản là lĩnh vực mang lại nhiều thu nhập nhất so với các ngành nghề khác trong xã hội. Tuy nhiên, phần lớn các nhà môi giới hiện nay vẫn chưa thực hiện việc kê khai, đóng thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định của pháp luật. Điều này cũng gây bất bình đẳng trong xã hội, thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Rào cản gia nhập ngành môi giới hầu như không có nên khi thị trường tăng trưởng, sốt nóng thì một lực lượng lớn lao động từ ngành nghề khác bỏ việc, gia nhập vào đội ngũ môi giới hoặc xem môi giới như nghề tay trái gây nên tình trạng bất cân xứng về lao động trong toàn xã hội, nhiều ngành nghề khó tuyển dụng được lao động hoặc chi phí lao động tăng cao; năng suất lao động của toàn xã hội giảm sút do sự thiếu tập trung phát triển chuyên môn ở các ngành nghề chính.

Một vài giải pháp đề xuất

Một là, nâng cao vị thế của nhà môi giới trong các giao dịch bằng việc đề xuất nhà môi giới là một chủ thể không thể thiếu trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Các Hợp đồng chuyển nhượng muốn hoàn thành phải có đại diện sàn giao dịch hoặc nhà môi giới đủ điều kiện hành nghề xác thực giao dịch tương tự như công chứng viên và có hóa đơn dịch vụ môi giới bất động sản hợp lệ đi kèm.

Hai là, chuẩn hóa và nâng cao trình độ lực lượng môi giới bất động sản bằng cách chuẩn hóa giáo trình đào tạo về dịch vụ môi giới bất động sản; tổ chức thi sát hạch tương tự như thi lý thuyết sát hạch lái xe ô tô hiện nay.

Ba là, cần phải bắt buộc các nhà môi giới tham gia các khóa phổ biến pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản khi có sự thay đổi.

Nếu làm được những việc trên chắc chắn hoạt động môi giới sẽ đi vào nề nếp hơn, chính quy và chuyên nghiệp hơn. Thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng bền vững và ổn định hơn. Ngân sách nhà nước sẽ được tăng thêm một phần lớn từ đóng góp của lực lượng môi giới bất động sản.

Nguồn DTO-TT