Năm 2017 chốt lại đối với thị trường bất động sản (BĐS) là đất đai tăng giá, đặc biệt tại những khu vực hạ tầng đã và đang triển khai xây dựng.

Đường xong, đất lên ngôi

Anh Nguyễn Thu khép lại một năm làm ăn cực kỳ sung túc, sau thương vụ lời gần 30 tỷ đồng từ mua bán đất tại đảo Phú Quốc thì giáp tết thu gần 3 tỷ đồng, đến từ bán đất tại quận 7. Theo đó, cách đây gần 2 năm, nghe tin rục rịch triển khai làm tuyến đường mới Nguyễn Lương Bằng nối dài đường Phạm Hữu Lầu xuyên qua Phú Mỹ Hưng (quận 7) xuống giáp ranh Nhà Bè, anh quyết định mua một khu đất gần 300m², nay giá bán chênh lệch gần 9 triệu đồng/m²!

Trở lại tuyến đường này, mặc dù quy hoạch 1/500 công bố đã lâu nhưng lại án binh bất động nhiều năm. Người dân ở khu vực cuối quận 7 và huyện Nhà Bè mong mỏi chờ đợi, nếu con đường thành hình hài sẽ cực kỳ tiện lợi thay vì phải đi vòng qua đường Huỳnh Tấn Phát thường xuyên bị kẹt xe. Sau hơn một năm thi công, mặc dù chưa rải nhựa xong nhưng giá đất toàn khu vực này nhảy múa liên tục. Qua khảo sát, đất dự án của Công ty Dịch vụ công ích quận 4, Công ty cổ phần Địa ốc Chợ Lớn tăng giá mạnh, khi tuyến đường bắt đầu thông xe kỹ thuật. “Chỉ trong vòng hai tháng qua, giá đất tăng từ 4 – 6 triệu đồng/m², tùy theo vị trí. Nhiều khách hàng lúc đầu gửi bán, nhưng nay thấy đường sá hoàn thiện lại đổi ý không bán nữa”, Cường – một nhân viên địa ốc sàn giao dịch Hoàng Thịnh cho biết. Không chỉ đất dự án tăng giá mà ngay cả các căn hộ chung cư xung quanh cũng nhích lên. Khu căn hộ Era Town tăng từ 1 – 2 triệu đồng/m², căn hộ có vị trí đẹp lên 21 triệu đồng/m².

Giá đất tăng mạnh nhất thuộc về khu vực phía Đông TP – quận 2 và quận 9. Từ khi tuyến đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây đưa vào vận hành đã đẩy giá đất tăng liên tiếp, đặc biệt là các tuyến đường có kết nối vào đường cao tốc. Cách đây chưa được 2 năm, mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, giá đất loanh quanh 15 triệu đồng/m8 thì nay đã leo lên trên 40 triệu đồng/m8. Theo một môi giới nhà đất khu vực này, giá đất sẽ chưa dừng lại vì TP vừa rồi cho phép xe máy đi trên đường cao tốc đến đường Vành Đai 2, khi đó vào trung tâm nội đô chưa quá 10 phút chạy xe, cực kỳ thuận tiện. Xích xuống một tí là đường cao tốc rẽ ra đường Vành đai 2, sau hơn một năm thông xe cầu Rạch Chiếc 2 xuyên khu công nghệ cao, giá đất cũng biến đổi mạnh. Dự án Hưng Phú, mặt tiền đường vượt 20 triệu đồng/m², nội bộ 18 triệu đồng/m², tăng gấp đôi so với năm ngoái. Không chỉ đất đai thuộc dự án tăng mạnh mà đất thuộc khu dân cư hiện hữu của quận 9 cũng tăng mạnh. Chị Thủy, mua một miếng đất 80m² tại phường Tăng Nhơn Phú A, chỉ trong vòng 3 tháng đã chốt lời gần 400 triệu đồng. “Hạ tầng quận 2, quận 9 đã thay đổi chóng mặt, kéo theo đô thị nơi đây thay đổi từng ngày nên giá đất vọt tăng là điều rất dễ giải thích”, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Hưng Thịnh, nhận xét.

    Đường Nguyễn Lương Bằng nối dài mới bắt đầu trải thảm nhựa nhưng giá đất đã nhảy múa

Coi chừng sập bẫy

Nhìn chung giá đất đều tăng diện rộng tại TP, nhưng những khu vực có hạ tầng triển khai thi công nhanh, bộ mặt đô thị hiện đại là tăng mạnh nhất. Trong khi đó, hầu hết giá căn hộ không tăng đáng kể, điều này cũng được giải thích là vì chủ đầu tư đã bán quá cao, tiệm cận với giá thị trường, nên cơ hội sinh lợi dành cho người mua đi bán lại không đáng kể. Nhìn trên bức tranh tổng thể, theo đánh giá của Công ty Nghiên cứu thị trường Savills: Năm 2016, tăng trưởng kinh tế đạt 6,2%, trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) tăng trưởng 4%, cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Giá đất tăng mạnh, theo phỏng đoán của các chuyên gia, là một cơn sốt bong bóng đang hiện hữu. Điều đầu tiên là nguồn cung cực lớn. Chỉ riêng trong năm 2016, với 60 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai, đã có hơn 30.000 sản phẩm căn hộ và nhà thấp tầng. Đó là chưa tính một vài doanh nghiệp xây dựng xong nhà mới bán, nên không đăng ký bán hàng qua Sở Xây dựng; hoặc không hề ít chủ đầu tư “bán lụi” khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn khách hàng. Thứ hai, hiện nay việc lệch pha cung – cầu cực lớn, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Tiếp đó, tín dụng chảy vào BĐS tăng mạnh, tín dụng vào thị trường BĐS TP đạt khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,6% tổng dư nợ tín dụng của TP và chiếm tỷ lệ 35,2% tổng dư nợ tín dụng BĐS cả nước. Đáng quan tâm là dư nợ vay tiêu dùng toàn TP khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 14,7% tổng dư nợ, trong đó đã có đến khoảng 38% cho vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Khoản vay này cũng cần được giám sát chặt chẽ để sử dụng đúng mục đích, vì người vay có thể chuyển tiền vay qua đầu tư BĐS. Vấn đề tiếp theo, gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, nằm ở tỷ lệ trên dưới 50% trong phân khúc BĐS cao cấp. Trên cơ sở này, Hiệp hội BĐS TPHCM đã đưa ra cảnh báo: “Người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông”.

“Tỉnh táo”, một cụm từ rất dễ nói nhưng rất khó thực hiện đối với BĐS, bởi vì bị lòng tham chế ngự. Giám đốc một doanh nghiệp BĐS chỉ ra rằng, hậu cơn sốt đất bao giờ cũng đem lại sự cay nghiệt cho người đến sau. Ví dụ, tại khu đô thị An Phú – An Khánh (quận 2) hoặc khu Him Lam – Kênh Tẻ (quận 7), giá đất mặt tiền đường lớn nay tăng trên 100 triệu đồng/m², đạt ngưỡng của cơn sốt đất năm 2007; nhưng nhiều năm sau đó, giá đất tụt thê thảm, giảm xuống dưới 40 triệu đồng/m² nhưng bán không ai mua. Thế là người mua sau cùng như cầm cục lửa trên tay, sức cầm cự có hạn vì áp lực tiền bạc vay, buộc phải bán đổ bán tháo, dẫn đến phá sản.

NGuồn SGGP-TT