TP.HCM được xem là một đại đô thị, nhưng đang đứng trước áp lực về việc dân số tăng quá cao, dẫn đến quá tải về hạ tầng. Nguyên nhân một phần do việc phát triển đô thị của TP.HCM đang theo kiểu “vết dầu loang”.
TP.HCM đang phát triển đô thị theo “vết dầu loang”, nhất là ở các quận, huyện ngoại thành /// Ảnh: Đình Sơn
Hơn 88% nhà riêng lẻ
Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, năm 2020 TP.HCM đã phát triển được 8,87 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích sàn nhà ở lên 190,73 triệu m2. Trong đó, nhà ở riêng lẻ do dân tự xây diện tích 5,19 triệu m2 sàn, chiếm tỷ lệ 58,52% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới, trong khi phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm tỷ lệ 41,48%.
Hiện bình quân diện tích nhà ở của thành phố là 20,63 m2/người, tuy đạt mục tiêu đề ra, nhưng còn thấp hơn rất nhiều so với diện tích nhà ở bình quân của cả nước, 24 m2/người.
Trong khi đó, theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện TP.HCM có khoảng 1,92 triệu căn nhà, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm hơn 88%, còn lại là căn hộ chung cư. Tốc độ phát triển nhà ở dân tự xây dựng rất lớn nhưng tốc độ cải tạo, nâng cấp hạ tầng chưa tương xứng. Ngoài ra trung bình 5 năm, dân số TP.HCM tăng 1 triệu người. Hiện TP.HCM có khoảng 13 triệu người đang sinh sống, làm việc thường xuyên (chưa kể một lượng lớn dân vãng lai đến du lịch, học tập, khám chữa bệnh). Tỷ trọng của dân số cơ học tăng thêm tại khu vực nội thành phát triển là 54,5% và ngoại thành là 42%.
Dân số quá cao và liên tục tăng nhanh đã khiến nhu cầu về nhà ở của người dân cũng vì thế tăng theo. Trong khi nguồn cung về nhà ở, đặc biệt là nhà ở bình dân, hạn chế đã dẫn đến việc người dân, đặc biệt là người nhập cư “tràn” về các quận, huyện vùng ven để mua đất xây nhà, tập trung chủ yếu ở Q.12, Thủ Đức, Bình Tân, huyện Bình Chánh, Hóc Môn…
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, động lực chính trong phát triển nhà ở tại TP.HCM trong nhiều năm qua và hiện nay vẫn thuộc về khu vực cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở riêng lẻ, trong lúc hoạt động phát triển nhà ở theo dự án tuy có xu thế tăng dần trong các năm qua, nhưng quy mô vẫn thấp hơn.
Kết quả hoạt động phát triển nhà ở trên đây cho thấy, xu thế phát triển đô thị tại TP.HCM vẫn còn theo kiểu “vết dầu loang” và thấp tầng, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị; chưa đảm bảo được nguyên tắc “sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường”; chưa đạt được yêu cầu đối với phát triển nhà ở đối với đô thị loại đặc biệt như TP.HCM.
Không những thế, việc phụ thuộc nhiều vào khu vực cá nhân, hộ gia đình trong phát triển nhà ở đã khiến TP.HCM chưa thể hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cả tại các khu đô thị mới thuộc các tỉnh lân cận TP.HCM. Với thực trạng hiện nay, sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn như metro, monorail, xe buýt… vì Nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư, cũng như khó thực hiện hiệu quả việc tái bố trí dân cư của TP.
Hạn chế nhà thấp tầng
Để hạn chế việc đô thị phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, mới đây Sở Xây dựng TP.HCM đã đưa ra giải pháp hạn chế phát triển nhà ở thấp tầng, nhất là trong nội thành và khuyến khích làm chung cư cao tầng ở khu vực vùng ven. Theo đó, trong 10 năm tới, TP.HCM sẽ tận dụng quỹ đất làm nhà ở cao tầng hiện đại, làm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…
Theo một lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện quan điểm của thành phố là chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại, tăng tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới. TP.HCM đang khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê, mua; triển khai các chính sách khuyến khích làm các dự án nhà giá rẻ để giải quyết nhu cầu nhà ở khá lớn của đối tượng có thu nhập thấp, nhất là các hộ gia đình sống trên và ven kênh rạch cần di dời, tái định cư hoặc các hộ gia đình trong các chung cư cũ, hư hỏng nặng. Đẩy mạnh và phát triển hạ tầng giao thông để kết nối các đô thị vệ tinh, đường vành đai…
Không chỉ là quyết tâm của TP.HCM, hiện nay theo ông Lê Hoàng Châu, luật Nhà ở năm 2005 cũng đã quy định tỷ lệ nhà cao tầng tại TP.HCM và Hà Nội phải chiếm tối thiểu 60%. Trong khi đó, luật Đất đai cũng quy định sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Theo các chuyên gia, để làm được điều này, TP.HCM cần phải có bàn tay sắt trong quản lý xây dựng, nhất là ở các quận, huyện vùng ven khi không để cho người dân làm các khu phân lô tự phát, xây dựng nhà không phép như ở huyện Bình Chánh thời gian qua. Không những thế, hiện nay TP.HCM đã phủ kín quy hoạch tỷ lệ 1/2000 ở các quận, huyện. Trong đó đã quy định rõ từng khu vực tỷ lệ nhà cao tầng, thấp tầng, quy hoạch về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… Chỉ cần các địa phương quản lý chặt việc thực hiện theo quy hoạch này sẽ hạn chế được việc phát triển đô thị theo kiểu “vết dầu loang”.
