– Việc Quốc hội mới đây thông qua hai luật: Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 sẽ tháo gỡ ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở và xác lập “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng.

    Ảnh minh họa từ internet

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, từ ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực) đến tháng 10/2018, tại thành phố Hồ Chí Minh đã có 126 dự án nhà ở thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” bị ách tắc thủ tục đầu tư, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm cho thị trường bất động sản, người tiêu dùng phải mua nhà giá cao hơn, ngân sách nhà nước bị thất thu.

Chính vì vậy, ngày 17/6 vừa qua, khi Quốc hội thông qua Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đã tháo gỡ được nhiều vướng mắc.

Cụ thể, Luật Đầu tư thống nhất thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.

Luật Đầu tư đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, đối với trường hợp có nhiều “nhà đầu tư” được chấp thuận, thì việc xác định “chủ đầu tư” theo quy định của Luật Xây dựng.

Khoản (2.d) Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi), quy định trường hợp dự án sử dụng các nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân (dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, thì chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Như vậy, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi), kết hợp với việc sửa đổi đồng bộ một số điều của Luật Nhà ở, sẽ giải quyết được ách tắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng hiện nay. Bởi lẽ, “nhà đầu tư” không được trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.

Bên cạnh đó, Luật Đầu tư đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở đối với trường hợp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Quy định về “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” của khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, sẽ đảm bảo sự thống nhất với khái niệm “đất” của Luật Đất đai.

Luật Đầu tư đã sửa đổi điểm a, điểm đ Điều 25 Luật Bảo vệ môi trường, chỉ yêu cầu có đánh giá sơ bộ tác động môi trường để chấp thuận chủ trương đầu tư; hoặc để cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Quy định này rất hợp lý và tiết kiệm được thời gian, chi phí của nhà đầu tư.

Luật Xây dựng (sửa đổi) đã giảm bớt “bước thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” của cơ quan chuyên môn về xây dựng và tích hợp hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở khi lập thủ tục cấp Giấy phép xây dựng, khắc phục được bất cập của Luật Xây dựng 2014, ví dụ: Đối với trường hợp dự án nhà ở có công trình cấp 1 (trên 24 tầng), thì trước đây, chủ đầu tư phải 02 lần ra Cục Quản lý hoạt động xây dựng Bộ Xây dựng để thẩm định cả 02 bước thiết kế: “Bước thẩm định thiết kế cơ sở”; Tiếp theo, phải thực hiện “Bước thẩm định thiết kế kỹ thuật sau thiết kế cơ sở”; Rồi sau đó, mới được Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng.

Ngày 13/09/2019, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 768/QĐ-BXD, cho phép “Cục Công tác phía Nam” của Bộ Xây dựng được thực hiện công tác của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bao gồm “Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công theo phân cấp và theo quy định của pháp luật đối với công trình cấp I là nhà hoặc kết cấu dạng nhà có quy mô đến 30 tầng hoặc chiều cao không quá 100m”.

Như vậy, các chủ đầu tư dự án nhà ở có công trình cấp I là nhà hoặc kết cấu dạng nhà có quy mô đến 30 tầng hoặc chiều cao không quá 100m, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Cần Thơ và 17 tỉnh thuộc Miền đông Nam bộ và Miền tây Nam bộ không còn phải ra Bộ Xây dựng để thẩm định thiết kế như trước đây, mà chỉ thẩm định tại Sở Xây dựng hoặc Cục Công tác phía Nam Bộ Xây dựng.

Tóm lại, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, vừa tháo gỡ được ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở hiện nay, cũng đồng thời xác lập “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án có quyền sử dụng đất, phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận nhà đầu tư, trong thời gian tới.

Trên cơ sở những thay đổi do hai Bộ Luật Đầu tư, Xây dựng mang lại, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đĐề xuất “chuẩn hóa” quy trình quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở.

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2021. Nhưng Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xem xét vận dụng, để thực hiện quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở, hoàn toàn thuộc thẩm quyền của địa phương, theo 4 bước như sau:

Bước 1: Lập thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Bước 2: Lập thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do “nhà đầu tư” đề xuất (hoặc Bản vẽ tổng mặt bằng và đồ án kiến trúc, đối với khu vực đầu tư có diện tích dưới 2 ha).

Bước 3: Thực hiện song song các thủ tục: (i) Lập thủ tục chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở; cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình trong dự án; (ii) Song song với lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Khoản (1.c) Điều 83a Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, “đối với dự án sử dụng các nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.

Do vậy, Hiệp hội nhận thấy Văn bản “Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư” của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có thể coi là đã hoàn thành thủ tục “công nhận chủ đầu tư”, do đã được quy định tại Khoản (1.c) Điều 83a Luật Xây dựng (sửa đổi), nên thủ tục “công nhận chủ đầu tư” chỉ nhằm mục đích hoàn thiện hồ sơ đầu tư dự án.

Bước 4: Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Sau khi đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chủ đầu tư dự án mới được bán nhà ở xây sẵn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nguồn VnMedia-TT