Mới đây, Kiểm toán nhà nước (KTNN) đã có báo cáo về việc kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013-2017 tại 7 tỉnh, thành phố (Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, Thành phố Hồ Chí Minh, thị xã Cam Ranh (tỉnh Khánh Hoà), thành phố Sầm Sơn (tỉnh Thanh Hoá) và chọn mẫu đối chiếu tại 30 địa phương. Kết quả cho thấy, công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều sai sót, hạn chế và bất cập.

Quy hoạch chưa sát, các thành phố tự gây áp lực về đô thị

Việc đầu tiên mà kiểm toán chỉ ra, đó là việc phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất còn chưa sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất thực tế; chất lượng lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết còn yếu kém nên quá trình triển khai thực hiện dự án phải điều chỉnh nhiều lần do trùng lắp quy hoạch với các dự án khác hoặc không phù hợp với quy hoạch chung; quy hoạch giao thông và quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết dự án phát triển nhà ở còn thiếu đồng bộ; một số chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chưa đảm bảo theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các quy định hiện hành, như diện tích đất bố trí xây dựng trường học, trường mầm non, y tế không đủ nhu cầu tại chỗ; bố trí đất làm bãi đỗ xe, cây xanh thiếu so với quy định; khoảng cách giữa các dãy nhà cao tầng chưa đảm bảo mức tối thiểu theo quy chuẩn.

Đây là yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục làm ảnh hưởng đến chất lượng sống của cộng đồng dân cư.

Kiểm toán nhà nước cũng làm rõ một số địa phương không thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu dự án, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư theo hình thức chỉ định, vi phạm Luật đấu thầu  và các quy định hiện hành; cho chuyển mục đích sử dụng đất từ thương mại dịch vụ sang đất ở đô thị nhưng không đảm bảo thủ tục và cơ sở pháp lý; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng đất là lâu dài; cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ không đúng thẩm quyền…

Kiến nghị xử lý hơn 8.300 tỷ đồng

Đáng chú ý hơn cả, là việc xác định giá đất. Bởi nhiều địa phương giao đất thực hiện dự án chủ yếu theo hình thức chỉ định nhà đầu tư, không thông qua đấu giá tiền sử dụng đất nên không xác đinh được giá thị trường; giá đất xác định theo các phương pháp do các địa phương lựa chọn thường thấp hơn giá thị trường dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước. Ngoài ra, qua kết quả kiểm toán cho thấy, các phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn tại các Thông tư, Nghị định hiện nay còn nhiều bất cập, không rõ ràng.

Cụ thể, việc xác định giá đất của nhiều dự án còn kéo dài, chưa đảm bảo thời gian các bước theo quy trình, làm chậm thu nộp vào ngân sách nhà nước. Nếu tính toán như phạt chậm nộp thì số tiền phạt chậm nộp do chậm xác định giá đất, chậm phát hành thông báo thu tiền sử dụng đất thì số tiền phạt là 1.074 tỷ đồng (các dự án tại thành phố Hà Nội và tỉnh Bình Dương).

Ngoài ra, còn có 36/63 dự án được kiểm toán có tình trạng phê duyệt giá đất chậm, kéo dài từ 12-87 tháng kể từ thời điểm có quyết định giao đất nhưng không có đủ thông tin để xác định tiền chậm nộp như trên, do địa phương chưa ban hành quy định cụ thể về thời gian để thực hiện công tác xác định giá đất.

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất.

Thế nhưng, thực tế tại tất cả các dự án đất khu đô thị được kiểm toán trên địa bàn thành phố Hà Nội đều không thực hiện việc chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất của doanh thu phát triển đối với khu nhà chung cư, khu nhà ở thấp tầng để xác định tiền sử dụng đất phải nộp.

Cũng tại Hà Nội, để xác định chi phí phát triển của các dự án theo suất đầu tư, thành phố đã ban hành một hệ số chi phí xây dựng tầng hầm riêng để áp dụng sau khi xin ý kiến Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, qua kiểm toán cho thấy, bảng hệ số này chưa phù hợp với nguyên tắc chung là số tầng nhà càng lớn thì hệ số phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm phải càng nhỏ. Dẫn đến việc tính chi phí xây dựng tầng hầm của một số khu đô thị là chưa phù hợp, tiềm ẩn nguy cơ thất thu cho ngân sách nhà nước.

Thậm chí, Bộ Xây dựng hiện tại mới ban hành suất đầu tư cho nhà chung cư chỉ có đến 30 tầng, nhà hỗn hợp chỉ đến 25 tầng…Trong khi thực tế hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội lại có rất nhiều khu đô thị xây dựng các toà nhà hỗn hợp trên 30 tầng và nhà chung cư trên 30 tầng…

Kiểm toán nhà nước đã kiến nghị xử lý tài chính 8.323 tỷ đồng, trong đó tăng thu ngân sách nhà nước của các dự án được kiểm toán là 3.978 tỷ đồng; kiến nghị các địa phương xem xét xử lý hoặc xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm mà kiểm toán nhà nước tạm xác định là 4.337 tỷ đồng.

Ngoài ra, Kiểm toán Nhà nước còn kiến nghị Chính phủ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; giải quyết các vướng mắc trong lĩnh vực đất đai, thuế Giá trị gia tăng chuyển nhượng bất động sản, quy hoạch, đất ở không hình thành đơn vị  qua kết quả kiểm toán.

Kiểm toán Nhà nước cũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu để hướng dẫn áp dụng một phương pháp xác định giá đất tối ưu nhằm tránh mỗi địa phương, đơn vị áp dụng tùy tiện các phương pháp khác nhau gây thất thu ngân sách.

Nguồn cand-TT