“Điệp khúc” cầu nhiều cung ít kéo dài cả thập kỷ

Một dự án nhà ở xã hội tại Đại Mỗ (Nam Từ Liêm), Tứ Hiệp (Thanh Trì)… mới đang trong giai đoạn làm móng nhưng gần đây, môi giới đã đòi thu chênh hàng trăm triệu tiền “tư vấn hồ sơ” và “đảm bảo suất mua”. Tuy nhiên, tình trạng này không phải mới xuất hiện, mà đã diễn ra suốt cả thập kỷ nay, kể từ khi có những dự án nhà ở xã hội đầu tiên được mở bán ra thị trường.

Có thời điểm, để mua một căn nhà ở xã hội, người ta phải chi cả nửa tỷ đồng tiền chênh trả ngoài cho người bán suất và môi giới.

    Một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. 

Khái niệm “nhà ở xã hội” xuất hiện lần đầu tiên tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được ban hành năm 2004. Trong đó, nhà ở xã hội chưa được định nghĩa cụ thể, song văn bản nêu rõ, đây là quỹ nhà ở do nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê với các đối tượng chính sách khó khăn về chỗ ở.

Một năm sau, khái niệm nhà ở xã hội được luật hoá trong Luật Nhà ở 2005 như một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội.

Điều kiện để mua được một căn hộ nhà ở xã hội trong văn bản quy định đầu tiên Luật nhà ở 2005 phải là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp và công nhân. Bốn năm sau đó, nhóm đối tượng này được mở rộng, dành cho những người nghèo sống trong thành phố lớn.

Chính Bộ Xây dựng cũng đánh giá, trong cơ cấu dân cư đô thị Việt Nam, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp chiếm tỷ lệ lên đến khoảng 80% và họ có nhu cầu với các loại nhà ở thương mại 1-2 phòng ngủ, có giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Nghị định 71, Nghị định 188 và nhiều thông tư, văn bản của các Bộ, ngành được ban hành dành riêng cho phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, sau hơn một thập kỷ triển khai, hầu như chưa năm nào kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt mục tiêu đề ra.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc trong giai đoạn 2011 – 2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Riêng TP HCM là khoảng 134.000 căn, Hà Nội khoảng 110.000 căn, Bình Dương 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn, Đà Nẵng 11.500 căn…

Tuy nhiên, báo cáo của cơ quan này cũng chỉ ra, trong giai đoạn 2015 – 2020, cả nước mới thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 103.500 căn hộ, với tổng diện tích hơn 5,17 triệu m2.

So với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 là 12,5 triệu m2 nhà ở, con số này chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Tuy nhiên, cũng phải nhấn mạnh rằng, hơn một thập kỷ trôi qua, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội luôn không đạt kế hoạch, thậm chí tỷ lệ thực hiện được rất thấp.

Loay hoay những bài toán chính sách

Sự thất bại trong phát triển nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng – cơ quan tham mưu chính cho chiến lược này không chỉ thể hiện qua số lượng nhà xây được quá thấp, mà còn ở sự loay hoay trong khâu xây dựng chính sách và quản lý thị trường.

Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều chính sách nhằm khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội. Trong báo cáo kỳ họp Quốc hội hàng năm, Bộ Xây dựng thường dành khá nhiều dung lượng cho việc báo cáo kết quả phát triển loại hình nhà ở này. Những cuộc hội thảo hàng năm cũng liên tục được tổ chức, từng vạch ra hàng chục nguyên nhân dẫn đến sự ì ạch của một chính sách.

Các chuyên gia, khách mời có lẽ đã “thuộc lòng” với các lý do, trong đó điểm nghẽn được nhắc nhiều nhất là sự ách tắc nguồn vốn. Hiện các ngân hàng có cho vay dự án nhà ở xã hội nhưng chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội đa số phải chịu lãi suất thương mại, thường vào khoảng 9-10%/năm. Do đó người mua nhà thì gặp khó khăn trong việc trả nợ, trả lãi vay. Còn các doanh nghiệp lại không đủ nguồn lực để có thể xây được loại căn hộ này.

Quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cũng là không hợp lý và không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Hiệp hội này cho rằng, nhiều chi phí “không tên”, kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến nhiều chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ…. Cũng bởi vậy, không mấy chủ đầu tư mặn mà với việc xây nhà giá rẻ. Số ít những doanh nghiệp từng theo đuổi nhà ở xã hội đến nay cũng đuối sức, dẫn đến tình trạng chậm bàn giao dự án tới vài ba năm.

Bên cạnh đó là hàng loạt vấn đề khác như mô hình nhà ở xã hội chưa đa dạng, chính sách tiết kiệm nhà ở xã hội dù được nói nhiều nhưng chưa có cơ chế cụ thể…

Một loạt trở ngại được đề cập đến trong suốt thập kỷ qua, nhiều giải pháp cũng được cơ quan quản lý nói đến. Ở báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Xây dựng một lần nữa đưa ra vấn đề này. Tuy nhiên, những giải pháp được nói đến vẫn mang dáng dấp của hàng chục báo cáo trước đó đã được nhắc đến suốt hơn một thập kỷ qua với những cụm từ rất chung chung như “tiếp tục chỉ đạo”, “rà soát”, “đôn đốc”, “tăng cường”…. Ngược lại, những giải pháp cụ thể, có tính khả thi vẫn rất mờ nhạt. Và nếu tiếp tục với những phương thức như vậy, không rõ đến khi nào mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mới về đích đúng kế hoạch?

Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ trong một năm nay gần như biến mất khỏi thị trường Hà Nội và TP HCM. Một báo có mới đây, Hội Môi giới Bất động sản chỉ ra, căn hộ giá thấp tại Sài Gòn bị đẩy giá lên cao hơn 25 – 30 triệu đồng/m2, trở thành phân khúc trung cấp. Điều này dẫn đến cơ cấu căn hộ ở thành phố này chỉ còn 2 phân khúc nhà chung cư là trung và cao cấp, căn hộ giá thấp hoàn toàn không còn. Hay nói cách khác TP HCM chỉ còn nhà ở cho người giàu, lãnh đạo Hội môi giới nhận định.

Còn ở Hà Nội, từ đầu năm nay, loại hình căn hộ có mức giá bình dân không còn xuất hiện trên thị trường, dù nhu cầu của người dân rất lớn.

Số liệu thống kê của HoREA cũng cho thấy có sự lệch pha cung cầu rõ nét trong cơ cấu sản phẩm. Trong 3 năm qua, số lượng căn hộ bình dân giá rẻ chỉ chiếm 21,81%, trong khi đó số lượng căn nhà trung, cao cấp lại chiếm tới 78%.

Thống kê của CBRE nêu, trong năm 2019, sản phẩm nhà ở trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 67% tổng nguồn cung chào bán. Phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 25%, trong khi đó phân khúc nhà giá rẻ chỉ có 1 dự án mới cho cả năm 2019, chiếm 2% tổng nguồn cung.

Báo cáo gửi Quốc hội gần đây, Bộ trưởng Xây dựng thừa nhận giá nhà không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp vẫn chưa giải quyết được. Giá nhà ở chưa ổn định, không phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người mua.

Những nhận định này cũng đã được nhắc đến trong suốt nhiều năm qua, song kết quả giải quyết vẫn không như kỳ vọng. Và cứ như vậy, ước mơ sở hữu nhà của người thu nhập thấp và trung bình liệu có vì thế mà ngày càng xa tầm tay?

Nguồn doanhnhan.vn-TT