* Phóng viên: Từ khi có hiệu lực đến nay, Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ những bất cập nào, thưa ông?

– GS-TS ĐẶNG HÙNG VÕ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Luật Đất đai năm 2013 chưa đáp ứng được việc giải quyết tốt các vấn đề xã hội liên quan đến đất đai như bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai, nghèo đói do thiếu đất, ô nhiễm môi trường do sử dụng đất, mất đất do biến đổi khí hậu. Thực tế cho thấy luật này đang lạc hậu so với những đổi mới đáng kể trong những luật ban hành từ năm 2014 trở đi như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Quy hoạch…

Theo tôi, Luật Đất đai năm 2013 đang thể hiện nhiều bất cập, xung đột, khoảng trống, khoảng chồng làm cho khó, thậm chí không thể thực thi trên thực tế. Đây là những nguyên nhân gây ra nhiều sai phạm trong thực thi pháp luật, làm thất thoát giá trị đất công, nhiều cán bộ quản lý đất đai ở địa phương rơi vào vòng lao lý.

* Tại các đô thị lớn, việc xử lý các dự án “treo” còn nhiều bất cập, có khi “treo” cả chục năm nhưng không bị thu hồi. Có phải do địa phương đang thiếu cơ sở pháp lý để thực hiện?

– Luật Đất đai năm 2013 đưa ra giải pháp xử lý các dự án “treo” bằng cách cho gia hạn thêm 24 tháng nữa mà vẫn bị “treo” thì nhà nước thu hồi đất và “tịch thu” mọi giá trị đã đầu tư trên đất. Việc thu hồi đất là phù hợp Hiến pháp vì chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đất đai nhưng tài sản đã đầu tư trên đất không hề vi phạm pháp luật về đầu tư nên việc này có biểu hiện vi phạm quy định của Hiến pháp về việc nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của các doanh nghiệp và không thực hiện quốc hữu hóa.

Trên thực tế, số lượng dự án “treo” rất nhiều nhưng không được xử lý vì nhiều lý do, trong đó có việc do pháp luật thiếu phù hợp. Tại Hà Nội, vừa qua có một báo cáo cho biết TP có trên 300 dự án “treo” chưa bị xử lý. Cách xử lý dự án “treo” bằng xử phạt theo công cụ tài chính có ưu điểm hơn vì không phức tạp, thu thêm được ngân sách, nhà đầu tư tự tìm cách chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác. Đây chính là một nội dung phải sửa gấp để giải quyết tình trạng dự án “treo” rất phổ biến hiện nay. Theo đó, cần sửa Luật Đất đai năm 2013 bằng cách loại bỏ điểm i khoản 1 ra khỏi điều 64 và bổ sung một điều mới có nội dung xử lý các dự án “treo” dựa trên xử phạt bằng công cụ tài chính.

* Trong báo cáo gửi Quốc hội (QH) mới đây, Chính phủ chỉ rõ các địa phương chậm lập chương trình phát triển đô thị, một số dự án chưa tuân thủ quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch tùy tiện. Ông thấy thế nào?

– Theo tôi, điều chỉnh quy hoạch thiếu quy tắc phù hợp đã làm phá vỡ quy hoạch. Quy trình quy hoạch đô thị của ta không phải là kém nhưng việc thực thi và điều chỉnh quy hoạch lại là yếu tố phá vỡ quy hoạch ban đầu mạnh nhất. Đây là điều dễ thấy tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM.

Việc thực thi không đúng quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch không đúng luôn chịu tác động chủ yếu từ tư lợi. Mặc dù pháp luật về quy hoạch đã được nâng cấp khá nhiều lần về các quy định liên quan điều chỉnh quy hoạch nhưng cách nâng cấp chưa thật chuẩn như các thực chứng tốt trên thế giới.

Ở các nước công nghiệp, họ sử dụng công cụ giám sát và đánh giá để theo dõi quá trình thực thi quy hoạch và dựa vào kết luận đánh giá để quyết định điều chỉnh quy hoạch. Quá trình này độc lập với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Một số luật quy hoạch ở Việt Nam cũng có một chương về giám sát và đánh giá việc thực thi quy hoạch nhưng lại do cơ quan nhà nước thực hiện. Từ đó, cơ quan nhà nước quyết định điều chỉnh quy hoạch theo tư duy chủ quan của mình hoặc chủ yếu theo đề xuất của khu vực tư nhân.

* Với một số dự án đầu tư theo hình thức BT (xây dựng – chuyển giao), việc xác định giá trị công trình và giá trị quyền sử dụng đất để thanh toán chưa phù hợp đã dẫn tới tình trạng thanh toán quỹ đất vượt giá trị công trình, gây thất thoát cho ngân sách. Giải pháp nào để lấp khoảng trống này?

– Dự án BT luôn là điểm nóng của dư luận, tập trung chủ yếu vào giá trị đất đai đem đổi cao hơn rất nhiều so với giá trị hạ tầng được xây dựng. Chính quyền các địa phương vẫn cho rằng BT là một công cụ tốt để phát triển nhanh chóng hạ tầng. Trên thực tế, theo kết luận của cơ quan kiểm toán và thanh tra, hầu hết dự án BT đã thực hiện kiểm toán, thanh tra đều có vi phạm pháp luật ở các mức độ khác nhau.

Luật Đất đai năm 2013 chỉ có một điều quy định chung về quy hoạch và chế độ giao đất, cho thuê đất đối với loại dự án BT và BOT, tập trung vào việc giao đất, cho thuê đất phải phù hợp quy hoạch mà không có gì liên quan đến quy định tài chính đất đai cho loại dự án này. Luật Đất đai năm 2013 quy định điều không cần quy định mà lại bỏ trống các nội dung cần quy định. Như vậy, từ góc độ quản lý đất đai, có thể thấy các quy định về BT trong Luật Đất đai năm 2013 là chưa đủ.

Đối với các dự án BT, không thể áp dụng đấu giá đất vì đã đấu giá đất để lấy tiền xây dựng hạ tầng thì không còn là BT nữa. Đối với các dự án BT chỉ có biện pháp duy nhất là đấu thầu hoặc chỉ định thầu thực hiện dự án và phải được quy định trong luật đất đai sửa đổi về xác định giá trị đất đem đổi khi lập dự án, khi ký hợp đồng BT và khi trả nhà đầu tư hạ tầng bằng đất đem đổi.

Tôi cho rằng Luật Đất đai năm 2013 khi sửa đổi phải bổ sung 1 điều riêng về quản lý đất đai đối với các dự án BT. Trong đó, cần tập trung vào bổ sung nội dung quy trình định giá khu vực đất đem đổi, kể cả trường hợp chưa giải phóng mặt bằng trong quá trình chuẩn bị dự án, chuẩn bị hợp đồng BT và bàn giao đất sau khi hạ tầng hoàn thành.